Vous voulez connaître les travaux qui sont à la charge d’un propriétaire ? Vous êtes un futur locataire et vous souhaitez vous renseigner sur les obligations légales de chaque partie ? Century 21 Adressimmo, agence immobilière basée à Châteauroux, va vous livrer les différentes obligations d’un propriétaire.
Les obligations du propriétaire
Avant d’évoquer les différents travaux qui incombent au propriétaire, nous devons faire le point sur le logement mis en location. Un appartement à Châteauroux qui est proposé à la location doit être en bon état.
C’est-à-dire que tous les équipements mis à la disposition du locataire doivent fonctionner. Ce dernier doit pouvoir être habité immédiatement et dans de bonnes conditions.
Le logement doit donc répondre à plusieurs critères :
- Une surface minimale : en tant que résidence principale, le logement doit comprendre une surface de plus de 9m², avec une hauteur sous plafond de 2,20 mètres minimum.
- L'absence de risque pour la sécurité ou la santé du locataire : le logement doit répondre aux normes d’habitabilité, de sécurité et de confort fixées par un décret. La présence de détecteurs de fumée, la conformité du réseau électrique, l’absence de matériaux dangereux dans la construction... C’est au propriétaire de s’en acquitter et si nécessaire de les remettre à niveau.
- L'absence d’animaux nuisibles et de parasites
- Une performance énergétique minimale
- La mise à disposition de certains équipements...
Quels sont les travaux obligatoires du propriétaire ?
En tant que propriétaire, il est de sa responsabilité d’assurer l’entretien et les réparations nécessaires du logement. La législation impose que le propriétaire effectue les travaux indispensables pour maintenir en bon état son habitation et ses équipements. L’urgence des travaux varie en fonction de leur impact sur la décence et la salubrité du logement.
Par exemple, la réparation rapide d’un chauffe-eau défectueux en hiver est impérative, tout comme celle d’une fenêtre ancienne qui ne ferme plus. Malgré l’urgence, le locataire doit continuer à payer son loyer conformément aux termes du bail, sauf en cas de travaux majeurs rendant le logement inhabitable, où une négociation entre le bailleur et le locataire est nécessaire.
Certains travaux sont moins urgents, mais obligatoires, concernent la vétusté normale du logement. Par exemple, le remplacement de fenêtres anciennes, mais toujours fonctionnelles.
Anticiper ces travaux est préférable pour éviter des réparations coûteuses en urgence. Les travaux esthétiques, tels que le remplacement complet d’une moquette usée, sont également à la charge du propriétaire, avec des délais plus flexibles pour leur réalisation.
Les travaux potentiels
Voici une liste non exhaustive des travaux que le propriétaire peut être amené à faire :
- Remettre en état ou remplacer la chaudière
- Mettre aux normes l’installation électrique et de gaz
- Réparer la toiture
- Changer de revêtement le sol et les murs
- Remplacer une fenêtre
- Poser un double vitrage
- Installer un détecteur de fumée
- Remplacer les équipements défectueux ou en panne
Comment faire lorsque des travaux doivent être engagés par le propriétaire bailleur ?
Préalablement à la réalisation de travaux, le locataire doit être informé par le biais d’une lettre recommandée ou d’une remise en main propre. Cette correspondance doit inclure toutes les informations pertinentes, telles que la nature des travaux, les dates de début et de fin, ainsi que les modalités d’accès nécessaire.
En cas de nécessité de travaux non entrepris par le propriétaire, le locataire a le droit d’adresser une mise en demeure afin de l’inciter à remplir ses obligations. Cette mise en demeure prend la forme d’une lettre recommandée. Si, après deux mois, aucune réponse n’est reçue, le locataire a la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal. Le tribunal prendra alors une décision sur les obligations du propriétaire et pourra le contraindre à verser des dommages et intérêts en cas de trouble de jouissance du logement, s’il estime que cela est justifié.
Lorsque les travaux excèdent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. De plus, les travaux ne doivent pas être entrepris les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord explicite du locataire.
Quelles sont les obligations du locataire ?
L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 énumère de manière précise les travaux qui relèvent de la responsabilité du locataire. Il les définit ainsi : “l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés, au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”. 
En d’autres termes, le locataire est tenu de prendre en charge les petits travaux d’entretien courant :
- Entretien des parties extérieur à usage privatif : les responsabilités du locataire englobent l’entretien régulier des parties extérieures à usage privatif. Cela comprend l’entretien du jardin, la taille et l’élagage des végétations ainsi que l’élimination des mousses présentes sur les auvents et la terrasse. Le dégorgement périodique des conduits d’eau pluviale contribue également à maintenir ces espaces extérieurs en bon état.
- Entretien lié aux ouvertures : les ouvertures de la propriété nécessitent un entretien courant pour assurer leur bon fonctionnement. Le locataire est responsable de graissage des mécanismes, du remplacement des poignées de portes, des gonds, des joints et des mastics au besoin. De plus, il doit assumer les coûts liés au remplacement des vitres endommagées, contribuant ainsi à la préservation de l’intégrité structurelle et de l’esthétique de la propriété.
- Entretien de l’intérieur de la maison : le locataire est tenu de maintenir les parties intérieures en état de propreté. Cela inclut le raccord de la peinture, du papier peint et des revêtements du sol si nécessaire. L’entretien courant des surfaces vitrées est également de sa responsabilité. En plus de cela, le locataire doit assurer la réparation des placards et de leur dispositif de fermeture, contribuant ainsi à la préservation de l’aspect général et de la fonctionnalité des espaces intérieurs.
- Entretien au niveau de la plomberie : les obligations du locataire s’étendent aux installations de plomberie. Il doit déboucher les canalisations d’eau, remplacer les joints et colliers au besoin. Le locataire est responsable des accessoires de canalisation de gaz, ainsi que du nettoyage des dépôts de calcaire et du remplacement des flexibles de douche si nécessaire.
- Entretien concernant l’électricité : il doit assumer le remplacement des interrupteurs, prises de courant et ampoules défectueuses. Cette contribution garantit un environnement sécurisé et fonctionnel sur le plan électrique à l’intérieur de la propriété locative.
- Entretien lié aux équipements du logement : en ce qui concerne les équipements spécifiés dans le bail, le locataire doit effectuer le ramonage régulier des conduits de fumée, de gaz et de ventilation. Il doit entretenir les appareils tels que la machine à laver, le réfrigérateur, la hotte, contribuant ainsi à leur durabilité et à leur efficacité.
Ces travaux sont qualifiés de réparations locatives et sont à la charge du locataire. Si le propriétaire effectue ces travaux, il peut demander au locataire un remboursement. Il est important de noter qu’en cas de désaccord avec le propriétaire, la décision reviendra au juge.
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