Immobilier : « La baisse des prix a bien eu lieu ! », Charles Marinakis, Century 21 France

Depuis janvier, le marché s’autorégule et atterrit en douceur. L’activité repart mais la baisse des prix de l’immobilier a bien eu lieu. Charles Marinakis, président du réseau d’agences immobilières Century 21 France Bilan dresse le bilan des 9 premiers mois de l’année.

Le marché s’autorégule et atterrit en douceur

En France, sur les neuf premiers mois de l’année, les volumes de ventes n’ont baissé que de 1,6% pour les maisons et de 3,1% pour les appartements malgré un recul des prix respectivement de 5% (2 477€ du m²) et de 2,2% (4 094€ du m²).

Les délais de vente continuent de s’allonger pour atteindre 98 jours pour les maisons (+9 jours) et 96 jours pour les appartements (+7 jours).

Les acquisitions sont destinées très majoritairement à la résidence principale (66,8%) quand les achats réalisés au titre de l’investissement locatif continuent de baisser pour ne représenter que 25,6% contre 30,6% en 2022.

Depuis deux ans, la région parisienne a largement contribué à la baisse du marché. Ce n’est plus le cas aujourd’hui car, sur les neuf premiers mois de l’année, les ventes n’ont baissé que de 1,2% à Paris et en Ile-de-France (hors Paris), respectivement de 3,4% pour les maisons et de 4,5% pour les appartements.

Dans la région parisienne, la baisse des volumes à deux chiffres, observée ces dernières années, est révolue.

Quatre régions retrouvent un marché dynamique depuis le début de l’année

En 2023, toutes les régions connaissaient une baisse d’activité comprise entre -5,6% pour la Bourgogne-Franche-Comté et -21,6% en Normandie. Cinq régions subissaient même une baisse supérieure à -15%.

Depuis le début de l’année, les régions, même si chacune évolue différemment, connaissent un retour au calme voire du dynamisme pour quatre d’entre elles : Nouvelle-Aquitaine (+5,6%), Occitanie (+ 5,4%), Centre-Val de Loire (+3,3%) et Normandie (+1%).

Cinq régions voient leurs volumes de ventes reculer de moins de 6% : Bourgogne-Franche-Comté (-0,4%), Hauts-de-France (-1,7%), Grand Est (-2,7%), Ile-de-France (-4%) et PACA (-4,1%). En revanche, on observe un recul du marché plus prononcé avec -7% pour Auvergne-Rhône-Alpes et -10,5% pour les Pays de la Loire.

La baisse des prix de l’immobilier a bien eu lieu

Depuis juillet 2022, les prix ont reculé en France de 12,6% pour les appartements et de 12% pour les maisons. Cette baisse était nécessaire pour purger les excès du passé et compenser les hausses conjuguées des prix, des taux d’intérêt et du coût de la vie.

A Paris cette baisse est de 9,9%. L’Ile-de-France, qui avait connu une hausse importante des prix, post covid, subit une correction encore plus forte avec -21,7% pour les maisons et -19,1% pour les appartements.

Depuis l’été 2022, quasiment toutes les régions voient également leurs prix baisser, même si ce recul n’est pas homogène.

Les corrections les plus fortes sont de : -18,9% en Centre-Val de Loire, -18,3% dans les Hauts-de-France, -11,9% en Nouvelle-Aquitaine, -9,1% en Bourgogne-Franche-Comté, -8,2% en Bretagne, -7,4% en Auvergne-Rhône-Alpes et -6,9% dans le Grand Est. Certaines régions sont stables comme les Pays de la Loire (-0,9%) ou l’Occitanie (-0,1%).

Et seules deux régions voient leurs prix progresser sur cette période : la Normandie (+2,7%) et surtout la région Provence-Alpes-Côte d’Azur avec une hausse de 5,6%.

L’appétence des Français pour le logement est toujours aussi forte

Le site Century21.fr relève 71 401 489 consultations de biens sur les neuf premiers mois de 2024 contre 54 305 517 sur la même période en 2023, soit une hausse d’environ 76% !

Cela démontre la préférence des Français pour l’investissement immobilier plutôt que dans d’autres placements comme le livret A au moment d’ailleurs où l’on annonce la baisse de sa rémunération.

Après avoir été en surchauffe, avec plus de 1,2 million de ventes en 2021, le marché de l’immobilier ancien s’autorégule. Les prix ont fortement reculé. Les acquéreurs prennent plus de temps à concrétiser leur projet, cependant cette année, le marché atteindra quasiment les 800 000 transactions, ce qui était, rappelons-le, un record en 2016…

La prise de conscience du Gouvernement de la gravité de la crise du logement qui impacte tous les secteurs semble enfin réelle. La nomination de Valérie Létard au titre de Ministre de plein exercice en charge du logement est un signal positif tout comme sa connaissance fine du secteur.

Le marché de l’immobilier a besoin de sérénité et de visibilité. Il serait d’ailleurs souhaitable qu’il se stabilise durablement autour de 850 000 à 900 000 ventes, avec des taux de crédit avoisinant les 3%. Je précise que, contrairement à une idée répandue, la baisse historique des taux a davantage bénéficié aux vendeurs qu’aux acheteurs !

Aujourd’hui, si les conditions économiques restent les mêmes (tendance à la baisse des taux de crédits et taux d’inflation en net recul), le marché devrait retrouver un peu de dynamisme sur cette fin d’année et de manière encore plus marquée en 2025. Cela sera possible mais à une seule condition : il faut que les vendeurs gardent raison et n’augmentent pas leur prix s’ils veulent vraiment vendre.